Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

W poprzednim wpisie w ramach omawiania praw rzeczowych zostały przedstawione ograniczone prawa rzeczowe. Jednym z nich jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (SWPL). Przepisy ogólne dotyczące regulacji tego prawa (i pozostałych ograniczonych praw rzeczowych) zawarte są w Kodeksie cywilnym, natomiast szczegółowe regulacje dotyczące spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu znajdują się przepisach odrębnych, a mianowicie w Ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (UoSM).

Spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu objęte są lokale mieszkalne, lokale użytkowe, a także domy jednorodzinne. W przypadku SWPL właścicielem lokalu jest spółdzielnia, natomiast podmiot z niego korzystający jest uprawnionym i tak też widnieje w księdze wieczystej. Należy jednak mieć na uwadze, że dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie ma obowiązku zakładania księgi wieczystej. W takim przypadku informację dotyczącą podmiotu uprawnionego uzyskamy bezpośrednio w siedzibie spółdzielni mieszkaniowej. Księga wieczysta dla SWPL zakładana jest najczęściej w przypadku finansowania zakupu lokalu kredytem hipotecznym. Wówczas wymagany jest wpis hipoteki w dziale IV księgi wieczystej, a żeby go dokonać księga musi zostać założona.

SWPL_KWUprawniony do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie musi być członkiem spółdzielni. W przeszłości, w przypadku nabycia tego prawa, konieczne było wstąpienie w poczet członków spółdzielni. Wiązało się to z dodatkowymi kosztami. Jednakże przepis ten został uznany za niekonstytucyjny przez Trybunał Konstytucyjny. Z kolei będąc już członkiem spółdzielni i posiadając SWPL można wystąpić ze spółdzielni po złożeniu pisemnej rezygnacji. Zabieg taki powoduje jednak utratę kontroli nad zarządzaniem nieruchomością, w tym utratę prawa do głosowania na walnym zgromadzeniu członków, czy też udziału w przychodach i pożytkach pochodzących np. z wynajmu powierzchni.

Obecnie, od dnia 31 lipca 2007 roku nie ma możliwości ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Dlatego też pula tych praw na rynku nie powiększa się, a możliwość przekształcenia w prawo odrębnej własności powoduje, że jest ich coraz mniej. Różnica w tych dwóch prawach polega m. in. na tym, że w przypadku SWPL spółdzielnia, jako właściciel lokalu musi wydać zgodę na niektóre czynności związane z działaniami wykonywanymi w lokalu, np. wykonywanie niektórych prac remontowych. Dodatkowo w przypadku SWPL nie występuje udział w gruncie oraz częściach wspólnych nieruchomości, co jest nieodzownym elementem odrębnej własności lokalu. Przekształcenie spółdzielczego prawa do lokalu w odrębną własność odbywa się w drodze umowy w formie aktu notarialnego pomiędzy uprawnionym do SWPL, a spółdzielnią.

Podmiot posiadający spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może korzystać ze swojego prawa, a także rozporządzać nim. Rozporządzanie oznacza, że uprawniony może lokal wynająć czerpiąc pożytki w postaci czynszu najmu, czy też oddać do bezpłatnego używania. Może także zbyć posiadane prawo, czyli sprzedać, darować lub zamienić. Umowa zbycia SWPL wymaga umowy w formie aktu notarialnego. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest dziedziczne (przechodzi na spadkobierców), podlega egzekucji (w oparciu o przepisy o egzekucji z nieruchomości) i może zostać obciążone ograniczonymi prawami rzeczowymi (np. hipoteka).

Jednym z podstawowych obowiązków członków spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu należą: bieżące regulowanie opłat za korzystanie z lokalu, a także za eksploatację i utrzymanie części wspólnych oraz mienia spółdzielczego. Jednocześnie posiadacz SWPL obowiązany jest do dbania o lokal i części wspólne, a także mienie spółdzielni. Powinien także wykorzystywać swój lokal zgodnie z przepisami prawa oraz przestrzegać regulaminu spółdzielni. W przypadku długotrwałych zaległości z zapłatą opłat, rażącego lub uporczywego wykraczania osoby korzystającej z lokalu przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania tej osoby czyniącego korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, spółdzielnia może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji, na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Z żądaniem sprzedaży lokalu występuje zarząd spółdzielni na wniosek rady nadzorczej.

Nabywając spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu należy pamiętać, aby dokładnie zbadać stan prawny gruntu. Ma to bardzo duże znaczenie, ponieważ zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione w budynku, który położony jest na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste stanowi ekspektatywę tego prawa. Ekspektatywa oznacza oczekiwanie prawne polegające na nabyciu przez spółdzielnię w przyszłości prawa do gruntu. Dlaczego jest to tak ważne? Ponieważ dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu położonego w budynku, do którego spółdzielnia nie posiada prawa, nie ma możliwości założenia księgi wieczystej i tym samym ujawnienie swojego prawa. Brak możliwości założenia księgi wieczystej powoduje, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie będzie mogło zostać obciążone hipoteką. Biorąc pod uwagę, że przeważająca ilość nabywanych lokali następuje przy finansowaniu kredytem hipotecznym, stanowi to duże ograniczenie w możliwościach sprzedaży SWPL.

Comments are closed.

Ta strona używa cookie i innych technologii. Korzystając z niej wyrażasz zgodę na ich używanie, zgodnie z aktualnymi ustawieniami przeglądarki.