Prawo użytkowania wieczystego – podstawy prawne

W poprzednim wpisie przedstawione zostało zagadnienie prawa własności nieruchomości, natomiast dzisiaj omówione zostanie prawo użytkowania wieczystego, w kwestii podstawowych przepisów prawa. Prawo użytkowania wieczystego jest jednym z praw rzeczowych uregulowanym przede wszystkim w Kodeksie Cywilnym [KC] – Księga Druga – Własność i inne prawa rzeczowe oraz w Ustawie o gospodarce nieruchomościami [UoGN]. Jest to prawo o specyficznej konstrukcji, którego zakres mieści się pomiędzy własnością, a ograniczonymi prawami rzeczowymi, przy czym zdecydowanie bliżej mu do prawa własności.

Istota prawa użytkowania wieczystego została określona w art. 232 KC. Zgodnie z nim grunty, które stanowią własność Skarbu Państwa, bądź jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków, mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste na rzecz osób fizycznych i osób prawnych. Artykuł ten jasno wskazuje, kto i komu może oddawać grunty w użytkowanie wieczyste. Jedynie Skarb Państwa oraz jednostki samorządu terytorialnego lub ich związki mogą oddawać grunty w użytkowanie wieczyste, natomiast użytkownikiem wieczystym mogą być osoby fizyczne i osoby prawne, w tym również Skarb Państwa oraz jednostki samorządu terytorialnego. Dodatkowo w pewnych przypadkach wynikających z przepisów szczególnych przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być inne grunty Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków. Do oddania gruntu w użytkowanie wieczyste stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości [art. 234 KC].

Oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste odbywa się na podstawie pisemnej, notarialnej umowy, w której określony jest okres użytkowania wieczystego, zależny od celu, na który nieruchomość gruntowa zostaje oddana w użytkowanie wieczyste oraz powinien być w niej określony sposób korzystania z nieruchomości [art. 239 KC §1 oraz art. 27 i 29 §1 UoGN]. Oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej [art. 27 UoGN]. Jest to wpis o charakterze konstytutywnym, co oznacza, że dopiero od chwili wpisu wywodzone są skutki prawne. Ponadto w księdze wieczystej podlegają ujawnieniu postanowienia umowy o oddanie w nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste dotyczące sposobu korzystania z danej nieruchomości [art. 30 UoGN]. Jeżeli będąca przedmiotem umowy nieruchomość wpisana jest do rejestru zabytków, wówczas przy określeniu sposobu korzystania z tej nieruchomości w razie potrzeby, można nałożyć na nabywcę obowiązek odbudowy lub remontu położonych na niej zabytkowych obiektów budowlanych w terminie określonym w umowie [art. 29 §2 UoGN]. Ponadto w treści umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, w przypadku, jeżeli na gruncie mają zostać wzniesione budynki, powinien zostać zawarty: termin rozpoczęcia i zakończenia robót, rodzaj budynków lub urządzeń oraz obowiązek utrzymywania ich w należytym stanie, warunki i termin odbudowy w razie zniszczenia albo rozbiórki budynków lub urządzeń w czasie trwania użytkowania wieczystego oraz wynagrodzenie należne wieczystemu użytkownikowi za budynki lub urządzenia istniejące na gruncie w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego.

Użytkowanie wieczyste gruntu jest prawem terminowym, a jego okres, co do zasady wynosi 99 lat, jednakże w wyjątkowych wypadkach, kiedy cel gospodarczy użytkowania wieczystego nie wymaga tak długie okresu, dopuszczalne jest oddanie gruntu na okres krótszy, jednak nie mniejszy niż 40 lat [art. 236 KC]. Użytkownik wieczysty jest właścicielem budynków oraz innych urządzeń wzniesionych na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, co tworzy konstrukcję prawną nieruchomości budynkowej. W przypadku, jeżeli w użytkowanie wieczyste oddawany jest grunt, na którym już wzniesione są obiekty budowlane, wówczas użytkownik wieczysty nabywa je przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Ważne jest, że własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym. [art. 235 KC]. Oznacza to, że nie ma możliwości przeniesienia osobno prawa użytkowania wieczystego lub prawa własności budynków i urządzeń na inny podmiot. Wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego następuje wraz z upływem okresu, który został ustalony w umowie lub poprzez rozwiązanie umowy przed upływem tego okresu. Wygaśnięcie użytkowania wieczystego bez względu na przyczynę, wiąże się z koniecznością wypłaty wynagrodzenia użytkownikowi wieczystemu za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki i inne urządzenia. Wysokość wynagrodzenia równa się ich wartości, która określana jest na dzień wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Jednocześnie należy pamiętać, że za budynki i inne urządzenia, które zostały wzniesione wbrew postanowieniom umowy wynagrodzenie nie przysługuje [art. 33 UoGN]. Rozwiązanie umowy o użytkowanie wieczyste może nastąpić przed upływem okresu, na jaki grunt został oddany w przypadku, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie w szczególności, jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń [art. 240 KC]. Wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego wygasają ustanowione na nim obciążenia. [art. 241 KC].

Użytkowanie wieczyste jest prawem odpłatnym. W zamian za oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste wnoszona jest przez użytkownika wieczystego jednorazowa pierwsza opłata oraz opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego, określone w umowie. Opłata pierwsza ustalana jest według stawki od 15% do 25% od ceny nieruchomości gruntowej, która ustalana jest na podstawie jej wartości. Opłaty roczne, wnoszone są przez cały okres trwania użytkowania wieczystego, do dnia 31 marca każdego roku. Wysokość opłaty zależna jest od ceny nieruchomości gruntowej oraz stawki procentowej, uzależnionej od celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana [art. 72 UoGN].

Podsumowując, powyżej zostały zawarte podstawowe przepisy prawne dotyczące prawa użytkowania wieczystego nieruchomości. Niemniej jednak jest to jedno z praw rzeczowych, które posiada szeroki zakres regulacji. Powyżej zostały przedstawione podstawowe zagadnienia dotyczące tego, w jaki sposób powstaje, ile trwa, w jaki sposób się kończy oraz jakie opłaty wnoszone są z tytułu użytkowania wieczystego. Biorąc pod uwagę znaczenie tego prawa w polskim systemie prawnym oraz duże wątpliwości z nim związane w kolejnych wpisach rozszerzane będę konkretne zagadnienia związane z tym prawem.

Comments are closed.

Ta strona używa cookie i innych technologii. Korzystając z niej wyrażasz zgodę na ich używanie, zgodnie z aktualnymi ustawieniami przeglądarki.