Prawo użytkowania – alternatywa dla dzierżawy

Kontynuując cykl wpisów dotyczących ograniczonych praw rzeczowych, w dzisiejszym wpisie zajmiemy się szczegółową tematyką związaną z prawem użytkowania. Przepisy prawne regulujące zagadnienia tego prawa rzeczowego znajdują się w przepisach Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks Cywilny (KC) - Dział II. Prawo użytkowania polega na tym, że rzecz można obciążyć prawem do jej używania i pobierania jej pożytków. Prawem użytkowania objęte są zarówno ruchomości, jak i nieruchomości. Z racji tematyki bloga, we wpisie znajdą się informacje przede wszystkim związane z nieruchomościami. Ogólne informacje na temat ograniczonych praw rzeczowych oraz prawa użytkowania zostały zamieszczone we wcześniejszym wpisie.

Użytkowanie powstaje na skutek umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości, a potencjalnym użytkownikiem. Sama umowa nie musi mieć formy aktu notarialnego. Jedynie oświadczenia właściciela nieruchomości, na której ustanawiane jest użytkowanie musi mieć formę aktu notarialnego i stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. Wpis do księgi wieczystej prawa użytkowania ma charakter deklaratoryjny, co oznacza, że stanowi jedynie potwierdzenie istniejącego stosunku prawnego. Ustanawianie prawa użytkowania może odbyć się z zastrzeżeniem terminu lub pod pewnymi warunkami (w przeciwieństwie do przeniesienia prawa własności nieruchomości). W umowie ustalane są zapisy dotyczące przedmiotu użytkowania, odpłatności oraz terminu trwania prawa. Prawo użytkowania nie może zostać nabyte wskutek zasiedzenia, decyzji administracyjnej, czy też orzeczenia sądu.

Prawo użytkowania może przysługiwać wyłącznie do oznaczonych pożytków rzeczy lub wyłącznie do oznaczonej części nieruchomości (lub jej całości). Oznacza to, że przy zawieraniu umowy użytkowania konieczne jest wskazanie szczegółowo przedmiotu, który będzie obejmowało. W związku z tym, że użytkowanie należy do katalogu praw rzeczowych posiada bezwzględny charakter, co oznacza że jest skuteczne wobec wszystkich (erga omnes). Zarówno właściciel, jak i inne osoby nie mogą naruszać uprawnień, jakie użytkownikowi przysługują. Jednocześnie oprócz uprawnień, użytkownik jest obciążony pewnymi obowiązkami, które wynikają wprost z Kodeksu Cywilnego. Mianowicie, w stosunkach wzajemnych pomiędzy użytkownikiem, a właścicielem użytkownik ponosi ciężary, które zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki powinny być pokrywane z pożytków rzeczy. Ciężarami związanymi z przedmiotem użytkowania są m. in. podatki, opłata za użytkowanie wieczyste, ubezpieczenie, itp. Dodatkowo właściciel nie ma obowiązku czynić nakładów na rzecz obciążoną użytkowaniem. Jeżeli takie nakłady poczynił, może od użytkownika żądać ich zwrotu według przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia. Użytkownik zobowiązany jest do dokonywania napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy. W przypadku innych napraw i nakładów, które nie wynikają ze zwykłego korzystania z rzeczy, użytkownik powinien niezwłocznie zawiadomić właściciela i zezwolić mu na dokonanie potrzebnych robót. W przypadku nakładów, do których użytkownik nie był zobowiązany, zastosowanie mają przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia.

Prawo użytkowania jest niezbywalne i wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć lub zrzeczenia się albo w momencie, kiedy uprawniony zaprzestanie działalności (osoba prawna) lub na skutek śmierci (osoba fizyczna). Po wygaśnięciu prawa użytkowania, użytkownik zobowiązany jest zwrócić rzecz właścicielowi w takim stanie, w jakim powinna się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu użytkowania. Roszczenia właściciela przeciwko użytkownikowi o naprawienie szkody z powodu pogorszenia rzeczy albo o zwrot nakładów na rzecz, jak również roszczenie użytkownika przeciwko właścicielowi o zwrot nakładów na rzecz przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.

Prawo użytkowania jest tożsame w swojej treści do prawa dzierżawy. Jednakże dzierżawa jest stosunkiem prawnym o charakterze zobowiązaniowym, wiążącym jedynie strony umowy. Użytkowanie natomiast, tak jak zostało wspomniane wyżej, stanowi prawo rzeczowe i ma charakter bezwzględny, tzn., że jest skuteczne wobec wszystkich (erga omnes). Oznacza to, że prawo użytkowania ma silniejsze oddziaływanie, aniżeli dzierżawa.

Poprzednie wpisy na temat ograniczonych praw rzeczowych:

  1. Ograniczone prawa rzeczowe, w polskim systemie prawnym
  2. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Comments are closed.

Ta strona używa cookie i innych technologii. Korzystając z niej wyrażasz zgodę na ich używanie, zgodnie z aktualnymi ustawieniami przeglądarki.