Ograniczone prawa rzeczowe, w polskim systemie prawnym

W poprzednich wpisach przedstawione zostało prawo własności, prawo użytkowania wieczystego oraz ich porównanie. W dzisiejszym wpisie zostaną przedstawione ograniczone prawa rzeczowe, które zamykają katalog praw rzeczowych. Ograniczone prawa rzeczowe znajdują swoje regulacje w Kodeksie Cywilnym – Księdze drugiej – Własność i inne prawa rzeczowe. Skupimy się na ich ogólnej treści w stosunku do nieruchomości, natomiast szczegóły będą rozwijane w kolejnych wpisach.

Katalog ograniczonych praw rzeczowych jest zbiorem zamkniętym i zawiera w sobie: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipotekę. Przy czym zastaw może być ustanawiany jedynie na rzeczach ruchomych, wobec czego nie dotyczy nieruchomości. Dodatkowo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka znajdują uregulowania w odrębnych przepisach. Do ustanawiania ograniczonych praw rzeczowych stosuje się przepisy o przeniesieniu własności, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie (Kodeksie cywilnym). Przy czym nie stosuje się do nich przepisów o niedopuszczalności warunku lub terminu, a forma aktu notarialnego potrzebna jest tylko dla oświadczenia właściciela, który to prawo ustanawia. Jednakże do przeniesienia ograniczonego prawa rzeczowego ustanowionego na nieruchomości potrzebna jest umowa między stronami w formie aktu notarialnego oraz dodatkowo wpis do księgi wieczystej, jeżeli prawo jest w niej ujawnione chyba, że przepis szczególny stanowi inaczej.

Zacznijmy od spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (SWPL), które pozwala na korzystanie z lokali spółdzielczych. Szczegółowe uregulowania dotyczące tego prawa znajdują się w Ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. W obecnym porządku prawnym, od 31 lipca 2007 roku nie ma możliwości ustanawiania nowych SWPL. Spółdzielcze prawo do lokalu może dotyczyć lokalu mieszkalnego, lokalu użytkowego oraz domu jednorodzinnego. Jest to prawo zbywalne, dziedziczne oraz podlega egzekucji. Prawo to nie musi posiadać założonej księgi wieczystej, jednakże jest ona konieczna w przypadku ustanowienia na nim hipoteki. W przypadku SPWL właścicielem lokalu jest spółdzielnia mieszkaniowa, natomiast osoba korzystająca z lokalu jest uprawnionym, który może korzystać oraz rozporządzać swoim prawem.

Kolejne ograniczone prawo rzeczowe to użytkowanie. W przypadku tego prawa osoba, dla której zostanie ono ustanowione może używać rzeczy oraz pobierać jej pożytki (np. owoce, czynsze, plony). Użytkowaniem mogą być objęte wyłącznie oznaczone pożytki rzeczy lub ograniczone do oznaczonej części w przypadku nieruchomości. Dodatkowo, przedmiotem użytkowania mogą być także prawa. Użytkowanie jest prawem niezbywalnym, co oznacza, że nie można go przenieść na inny podmiot, dziedziczyć, ani darować, nie podlega również egzekucji. Użytkowanie może być odpłatne lub też nie i ustanawiane może być na czas oznaczony lub nieoznaczony. Wygasa wraz z upływem czasu na jaki zostało ustanowione lub wskutek niewykonywania przez lat dziesięć. Ustanowienie użytkowania wymaga formy aktu notarialnego jedynie w zakresie oświadczenia woli właściciela nieruchomości, na której prawo to będzie ustanawiane. Jest to prawo podobne do dzierżawy, jednakże użytkowanie jako prawo rzeczowe jest prawem „silniejszym”, ponieważ jest skuteczne wobec wszystkich (erga omnes).

Następnym z praw rzeczowych jest służebność. Istota i cel służebności wynika wprost z kodeksu cywilnego. Może dotyczyć sytuacji, w której daną nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości, która będzie nieruchomością władnącą, prawem, którego treść może polegać na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej. Innym przypadkiem jest ograniczenie nałożone na właściciela nieruchomości obciążonej w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań. Kolejnym przypadkiem jest ograniczenie właścicielowi nieruchomości obciążonej wykonywania określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności. Należy pamiętać, że służebność powinna być ustanowiona w taki sposób, aby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej. Służebność ustanawiana jest na czas nieoznaczony i dokonywany jest odpowiedni wpis w księdze wieczystej, dla nieruchomości władnącej dokonuje się wpisu w dziale I-Sp, natomiast dla nieruchomości służebnej wpis będzie widniał w dziale III. Służebność może wygasnąć wskutek niewykonywania przez lat 10 lub można ją znieść w określonych przypadkach za wynagrodzeniem lub bez wynagrodzenia. Ustanowienie służebności zazwyczaj dokonywane jest za odpowiednim wynagrodzeniem, na którego ustalenie składa się wiele czynników (stopień obciążenia nieruchomości, czy utrata jej wartości). Wyróżnić możemy trzy rodzaje służebności: gruntowe, osobiste lub przesyłu. Często spotykaną służebnością jest służebność drogi koniecznej, która polega na tym, że właściciel nieruchomości władnącej nabywa prawo przechodu i przejazdu przez określoną część nieruchomości służebnej. Dotyczy to w większości przypadków, kiedy właściciel nieruchomości władnącej nie ma dostępu do drogi publicznej lub jego dostęp jest bardzo ograniczony. Temat służebności jest bardzo głębokim tematem, dlatego będzie odrębnie kontynuowany w kolejnych wpisach, wraz z podaniem konkretnych przykładów.

Ostatnim z ograniczonych praw rzeczowych, które związane jest z nieruchomościami jest hipoteka. Przepisy regulujące zagadnienia związane z tym prawem rzeczowym znajdują się w Ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z tą ustawą w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem (hipoteką), na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Jak słusznie można zauważyć, z powyższego zdania wynika, że hipoteka może być ustanawiana na nieruchomości oraz jest z nią związana bez względu na to, kto jest jej właścicielem. Dlatego tak ważne jest badanie księgi wieczystej przed nabyciem nieruchomości pod względem zapisów w dziale IV. Oprócz prawa własności, przedmiotem hipoteki może być także: użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie, które to stanowią własność użytkownika wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (o ile jest dla tego prawa prowadzona księga wieczysta lub istnieje możliwość jej założenia), wierzytelność zabezpieczona hipoteką. Dodatkowo, hipoteką może być obciążona część ułamkowa nieruchomości, jeżeli stanowi udział współwłaściciela, oraz przysługujący współuprawnionemu udział we współwłasności pozostałych praw, które mogą być przedmiotem hipoteki. Ważne jest, że do hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej. Jest to tzw. wpis konstytutywny, który oznacza, że powstanie prawa następuje z chwilą wpisania go do księgi wieczystej.

Podsumowując, powyżej zostały przedstawione ograniczone prawa rzeczowe, obowiązujące w polskim systemie prawnym, które związane są z nieruchomościami. Każde z nich jest złożonym zagadnieniem, którego znajomość pozwala na łatwiejsze poruszanie się w tematyce nieruchomości oraz zabezpieczenie swojego interesu w przypadku rozporządzania nieruchomościami. Zostały one zaprezentowane w zakresie podstawowym, na szczegółowe zagadnienia zapraszam do kolejnych wpisów.

Comments are closed.

Ta strona używa cookie i innych technologii. Korzystając z niej wyrażasz zgodę na ich używanie, zgodnie z aktualnymi ustawieniami przeglądarki.