Czym różni się prawo własności i użytkowanie wieczyste?

W poprzednich wpisach dotyczących prawa rzeczowego przedstawione zostały informacje na temat zagadnień prawnych dotyczących prawa własności i użytkowania wieczystego. Są to dwa prawa do nieruchomości, które funkcjonują w polskim systemie prawnym. Prawo własności i prawo użytkowania wieczystego są najsilniejszymi prawami do nieruchomości, które można nabyć, jednakże wykazują różnice, które mają istotny wpływ na ich postrzeganie w systemie gospodarczym. Poniżej przedstawiono porównanie tych dwóch praw, ich podstawowych charakterystyk oraz zakresu. Oba prawa swoje regulacje czerpią z Ustawy Kodeks Cywilny – Księga Druga – Własność i inne prawa rzeczowe.

Na wstępie należy zauważyć, że prawo własności oraz użytkowanie wieczyste dają podobne możliwości w zakresie dysponowania nieruchomością. Zarówno właściciel, jak i użytkownik wieczysty mogą korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób oraz rozporządzać swoim prawem w granicach określonych przepisami prawa oraz zasadami współżycia społecznego. Oznacza to, że dla obu praw możliwa jest sprzedaż, darowizna, podział nieruchomości, wynajem, dzierżawa oraz inne rozporządzanie. Jednakże użytkownik wieczysty posiada dodatkowe ograniczenie dotyczące swojego prawa wynikające z zapisów umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Grunt musi być m. in. zagospodarowany zgodnie z celem, na jaki oddawana jest nieruchomość w użytkowanie wieczyste, czy też terminy zabudowy.

Podstawowa różnica związana jest z okresem trwania prawa własności i prawa użytkowania wieczystego. O ile prawo własności jest prawem bezterminowym, tak w użytkowanie wieczyste oddawane są grunty na okres, co do zasady, 99 lat. W szczególnych przypadkach, jeżeli cel gospodarczy nie wymaga tak długiego okresu, wówczas dopuszcza się ustalenie krótszego terminu, jednakże musi to być minimum 40 lat. Oczywiście istnieje możliwość przedłużenia trwania użytkowania wieczystego na kolejny okres, co do zasady 99 lat lub krótszy w szczególnych przypadkach, jednakże nie mniej niż lat 40. Jeżeli prawo użytkowania wieczystego nie zostanie przedłużone, wówczas wygasa.

Kolejną istotną różnicą są opłaty. W przypadku prawa własności nieruchomości jedyną opłatą publicznoprawną, jaką musi wnosić właściciel jest podatek od nieruchomości. Natomiast w przypadku prawa użytkowania wieczystego, które jest prawem odpłatnym, użytkownik wieczysty musi także płacić podatek od nieruchomości, a także opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego gruntu. Dodatkowo nabywając prawo użytkowania wieczystego, wnoszona jest opłata pierwsza w zamian za oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste wynosząca od 15% do 25% jej ceny.

Użytkowanie wieczyste może być ustanawiane wyłącznie na gruntach należących do Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków. Użytkownikiem wieczystym może być osoba fizyczna, osoba prawna, a także Skarb Państwa i jednostki samorządu terytorialnego. Oznacza to, że osoby fizyczne i osoby prawne, z wyłączeniem Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego, nie mogą oddawać swoich gruntów w użytkowanie wieczyste. Użytkowanie wieczyste może zostać przekształcone w prawo własności na rzecz użytkownika wieczystego, w przypadkach określonych przepisami prawa.

Jak więc widać podstawowa różnica między prawem własności, a prawem użytkowania wieczystego dotyczy dwóch kwestii. Pierwszą z nich jest okres trwania obu praw, gdzie w przypadku prawa własności brak jest terminu jego obowiązywania, natomiast użytkowanie wieczyste posiada określony czas, kiedy wygasa. Mimo możliwości przedłużenia trwania prawa użytkowania wieczystego, zawsze dysponent tego prawa będzie miał świadomość, iż nie jest ono wieczne i kiedyś może się skończyć. Drugą kwestią są opłaty, wnoszone za oba prawa. W przypadku prawa własności jest to tylko podatek od nieruchomości i jest to zdecydowana korzyść. Natomiast dla prawa użytkowania wieczystego, oprócz podatku od nieruchomości wnoszone są także opłaty roczne, a za oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste opłata pierwsza. Dlatego też w przypadku nabycia nieruchomości ważne jest zbadanie praw, jakie do nich przysługują. Zakres dysponowania i rozporządzania obu praw jest podobny, jednakże nabywając nieruchomość oddaną w użytkowanie wieczyste należy bezwzględnie sprawdzić, jaki czas pozostał do zakończenia użytkowania wieczystego oraz w jakiej wysokości wnoszone są opłaty roczne z tego tytułu.

Comments are closed.

Ta strona używa cookie i innych technologii. Korzystając z niej wyrażasz zgodę na ich używanie, zgodnie z aktualnymi ustawieniami przeglądarki.